Taux d'endettement au-delà de 35 % : peut-on encore emprunter en 2026 ?
Oui, on peut emprunter au-delà de 35 % d'endettement. Le taux d'effort maximal de 35 % (assurance comprise) fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) n'est pas un mur : les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle de crédits, réservée en priorité aux primo-accédants et à l'achat de la résidence principale (HCSF / economie.gouv.fr). Au 4ᵉ trimestre 2025, cette marge n'était utilisée qu'à 17,1 % : il reste donc de la place. Trois leviers décident de l'accord : le reste-à-vivre, le saut de charge et la tenue de compte.
En bref
- 35 % d'endettement maximum, assurance incluse, et 25 ans de durée maximale (27 ans en cas de travaux représentant plus de 10 % du montant, ou en VEFA) — norme HCSF depuis le 1ᵉʳ janvier 2022.
- Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour les primo-accédants et les résidences principales.
- Cette marge était sous-utilisée (17,1 % au T4 2025) : la dérogation est donc atteignable avec un bon dossier.
- Règles confirmées sans assouplissement par le HCSF en mars 2026.
- Ce qui fait la différence : un reste-à-vivre confortable, un saut de charge maîtrisé et une tenue de compte irréprochable.
Ce que dit exactement la règle des 35 %
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, la norme du HCSF est juridiquement contraignante pour les banques. Elle fixe deux plafonds cumulatifs (economie.gouv.fr) :
| Critère HCSF | Plafond | Exception |
|---|---|---|
| Taux d'effort (endettement, assurance comprise) | 35 % | — |
| Durée du crédit | 25 ans | 27 ans si travaux > 10 % du montant, ou achat en VEFA |
| Marge de dérogation | 20 % de la production trimestrielle | Prioritairement primo-accédants + résidence principale |
Le taux d'effort se calcule ainsi : (charges de crédit + assurance) ÷ revenus nets. Un ménage gagnant 3 000 € net avec 1 050 € de mensualités est à 35 %. Le même ménage à 9 000 € de revenus reste à 35 % avec 3 150 € de mensualités — mais son reste-à-vivre (5 850 €) n'a rien à voir avec celui du premier (1 950 €). C'est précisément ce que la dérogation permet de prendre en compte.
Levier 1 — Le reste-à-vivre
Le reste-à-vivre est ce qu'il reste au foyer une fois les mensualités payées. Une banque accepte plus facilement de dépasser 35 % quand ce montant reste élevé en valeur absolue. Pour un haut revenu, dépasser le seuil ne traduit aucun risque réel de défaut — et c'est là que la marge de dérogation se justifie auprès du comité de crédit.
Levier 2 — Le saut de charge
Le saut de charge compare votre futur logement à votre logement actuel. Si vous payez déjà 900 € de loyer et que votre future mensualité est de 1 000 €, le saut de charge est de 100 € : vous avez déjà prouvé que vous savez assumer cette dépense. Un saut de charge faible ou négatif est l'argument le plus puissant pour faire accepter un dossier au-delà de 35 %.
Levier 3 — La tenue de compte
Les trois derniers relevés bancaires sont scrutés. Aucun découvert, aucun incident de paiement, une épargne régulière : ces signaux pèsent autant que le ratio lui-même. Un dossier à 36 % avec une épargne mensuelle visible passe mieux qu'un dossier à 34 % ponctué de découverts.
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FAQ
Peut-on emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?
Oui. Les banques peuvent accorder des crédits hors norme dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour les primo-accédants et l'achat de la résidence principale (HCSF). Cette marge étant sous-utilisée (17,1 % au T4 2025), un dossier solide peut en bénéficier.
Le seuil de 35 % inclut-il l'assurance emprunteur ?
Oui. Le taux d'effort se calcule assurance de prêt comprise. C'est un point souvent oublié dans les simulations en ligne.
Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?
25 ans en règle générale, et jusqu'à 27 ans lorsque les travaux dépassent 10 % du montant total ou pour un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
Les règles du HCSF vont-elles changer en 2026 ?
Le HCSF a confirmé en mars 2026 le maintien des critères existants, sans assouplissement majeur.
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Sources : Haut Conseil de stabilité financière — Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers ; Banque de France — HCSF. Dernière mise à jour : 30 juin 2026.