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Auteur/autrice : Sebastien AUJARD

Courtier en prêt immobilier en Franche-Comté

Posted on by Sebastien AUJARD

Vous cherchez un courtier en prêt immobilier en Franche-Comté pour financer un achat, renégocier un crédit ou monter un dossier plus complexe ? Groupe Apolline accompagne les projets de toute la région depuis plus de dix ans, avec cinq agences de proximité et plus de 700 projets financés chaque année. Notre métier : analyser votre situation, structurer le meilleur montage et négocier pour vous auprès des banques, en toute indépendance. Sur place, près de chez vous.

Pourquoi choisir un courtier local en Franche-Comté

Un courtier régional n’a pas la même valeur qu’une plateforme nationale anonyme. Il connaît les banques du territoire, leurs marges de manœuvre et leurs interlocuteurs réels. En Bourgogne-Franche-Comté, les Caisses d’Épargne, Banques Populaires, Crédit Agricole et banques nationales n’appliquent pas les mêmes politiques d’une agence à l’autre : savoir à qui présenter votre dossier, et comment, fait souvent la différence entre un refus et un accord.

Chez Groupe Apolline, chaque financement est étudié dans sa globalité, au-delà de la simple recherche d’un taux. Nous mesurons les impacts financiers et patrimoniaux dans la durée, pour que le crédit reste un outil maîtrisé et cohérent avec votre projet. C’est cette lecture rigoureuse qui nous permet d’aborder aussi les situations les plus particulières.

Nos agences près de chez vous

Nos courtiers vous reçoivent dans cinq agences en Bourgogne-Franche-Comté et dans l’Ain, au plus près de votre projet :

Que vous soyez à Besançon, Lons-le-Saunier, Dole, Dijon, Ferney-Voltaire ou dans les communes environnantes, un courtier étudie votre situation gratuitement et sans engagement. Découvrez toutes nos agences.

Un territoire, des projets variés

Primo-accédants et familles

De la maison de village dans le Jura à l’appartement en centre-ville de Besançon ou Dijon, le premier achat reste le projet le plus fréquent. Nous vous aidons à cadrer votre budget, à mobiliser les dispositifs comme le prêt à taux zéro quand vous y êtes éligible, et à présenter un dossier solide.

Frontaliers suisses du Pays de Gex

Autour de Ferney-Voltaire et de la frontière genevoise, de nombreux emprunteurs travaillent en Suisse et perçoivent leurs revenus en francs suisses. Ces dossiers demandent une expertise particulière : prise en compte des revenus en devise, banques adaptées, spécificités du financement frontalier. C’est une de nos spécialités locales. Beaucoup de ces clients, souvent employés d’organisations internationales autour de Genève, sont anglophones : nos courtiers parlent anglais et peuvent traiter votre dossier en anglais lorsque c’est nécessaire.

Investisseurs et professionnels

Investissement locatif, résidence secondaire, mais aussi projets professionnels (artisan, commerçant, restaurateur, création ou reprise d’activité) : chaque montage est analysé selon ses propres équilibres. En savoir plus sur le financement des professionnels.

Nos services de courtage

Le marché du crédit en 2026

À l’été 2026, les taux se sont stabilisés après une période de hausse. Les repères de marché se situent autour de 3,3 % sur 20 ans hors assurance, avec des conditions plus favorables pour les meilleurs profils. La Banque Centrale Européenne a relevé ses taux directeurs en juin 2026, sans provoquer de choc immédiat sur le crédit immobilier, la plupart des banques ayant anticipé ce mouvement.

Ces chiffres sont des moyennes, et elles évoluent vite. Le rôle d’un courtier est justement d’aller chercher mieux que la moyenne, en fonction de votre profil et de la banque la plus adaptée. Pour connaître les conditions réelles applicables à votre situation aujourd’hui, le plus simple reste d’en parler avec l’un de nos courtiers.

Comment nous vous accompagnons

Du premier cadrage financier à la signature, votre projet est suivi dans sa continuité : analyse de votre situation, étude de faisabilité chiffrée, recherche et comparaison des meilleures offres, montage du dossier, négociation avec les banques, puis suivi jusqu’à l’aboutissement du financement et, si besoin, jusqu’à la fin des travaux. Estimez votre projet avec notre simulateur ou prenez rendez-vous avec un courtier.

Questions fréquentes

Combien coûte un courtier en Franche-Comté ?

Nos honoraires ne sont dus qu’en cas de succès, une fois le prêt obtenu et débloqué. L’étude de votre situation et la recherche de financement sont gratuites et sans engagement. Le gain obtenu sur le taux et l’assurance dépasse souvent largement le coût du courtage.

Dans quelles villes intervenez-vous ?

Nous couvrons toute la Franche-Comté et la Bourgogne depuis nos agences de Besançon, Lons-le-Saunier, Dole et Dijon, ainsi que l’Ain et le Pays de Gex depuis Ferney-Voltaire, et les communes alentour.

Je suis frontalier et travaille en Suisse : pouvez-vous financer mon projet ?

Oui. Le financement des frontaliers, avec des revenus en francs suisses, est une spécialité de notre agence de Ferney-Voltaire. Nous connaissons les banques qui acceptent ces profils et les conditions spécifiques à ces dossiers. Nos courtiers parlent également anglais et peuvent vous accompagner en anglais si nécessaire.

Pourquoi passer par un courtier plutôt que d’aller voir ma banque ?

Parce que nous mettons plusieurs banques en concurrence pour vous, calculons l’impact réel sur votre budget, vérifions l’assurance et le cadre applicable, et montons le dossier de A à Z. Vous gagnez du temps, et souvent de l’argent, tout en gardant un interlocuteur unique près de chez vous.

Faut-il un apport pour acheter ?

Un apport facilite le dossier, mais il n’est pas toujours indispensable selon votre profil et votre projet. Nous étudions ce qui est réellement possible dans votre situation avant de vous orienter.

Un projet immobilier en Franche-Comté, en Bourgogne ou dans le Pays de Gex ? Un bilan gratuit permet de voir ce qui est possible et à quelles conditions. Faites étudier votre projet par un courtier Groupe Apolline.

Repères de taux : moyennes de marché à l’été 2026, données indicatives et évolutives, hors assurance. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. APOLLINE SARL, courtier COBSP et COA, ORIAS n° 17002647.

Rachat de crédit : réduisez vos mensualités

Posted on by Sebastien AUJARD

Vous avez plusieurs crédits en cours (immobilier, voiture, travaux, cartes de magasin) et vos mensualités pèsent trop lourd chaque mois ? Le rachat de crédit, aussi appelé regroupement de crédits, réunit tous vos prêts en un seul, avec une mensualité unique, plus légère. C’est un outil puissant pour retrouver du souffle dans votre budget, mais aussi, dans certains cas, pour dégager de quoi financer un nouveau projet. Notre rôle de courtier indépendant : étudier votre situation et trouver la banque qui vous propose la meilleure opération, en toute transparence.

En bref

  • Une seule mensualité au lieu de plusieurs, souvent nettement plus basse, en allongeant la durée de remboursement.
  • Deux régimes : si la part immobilière dépasse 60 % de l’opération, elle relève du crédit immobilier ; en dessous, du crédit à la consommation. Les protections diffèrent, et c’est à nous de vous orienter vers le bon montage.
  • Une trésorerie possible : vous pouvez parfois emprunter un peu plus que le capital racheté pour financer un projet (travaux, apport). Ce montant est encadré et étudié au cas par cas.
  • Un cadre légal protecteur : loi Lagarde, décret de 2016, délai de rétractation, taux d’usure.
  • Attention au coût total : allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le coût global. Notre travail est de trouver le juste équilibre pour vous.

Angle 1 : réduire ses mensualités et respirer

C’est la raison la plus fréquente. Vous cumulez un prêt immobilier, un crédit auto, un prêt travaux et deux ou trois crédits renouvelables ? Chaque échéance tombe à une date différente, et le total ampute sérieusement votre reste à vivre. En regroupant l’ensemble en un seul prêt, sur une durée adaptée, votre mensualité globale peut baisser fortement, parfois de 30 à 50 %.

Le bénéfice est double : vous retrouvez du pouvoir d’achat tous les mois, et vous faites baisser votre taux d’endettement. Or ce taux, plafonné à 35 % des revenus par le Haut Conseil de Stabilité Financière, est justement ce que regardent les banques. Un endettement assaini, c’est un budget plus serein et une capacité d’emprunt qui se reconstitue.

Angle 2 : regrouper pour financer un projet immobilier

C’est le levier que peu de gens connaissent, et que nous utilisons souvent. Imaginons : il vous reste un prêt voiture avec une grosse mensualité sur quelques années. Cette mensualité gonfle votre taux d’endettement et vous empêche d’obtenir le prêt immobilier que vous visez.

En regroupant ce crédit voiture dans une opération plus longue, sa mensualité fond. Résultat : votre taux d’endettement redescend, et votre capacité à emprunter pour l’immobilier remonte. Dans certains cas, l’opération peut aussi inclure une trésorerie qui vient constituer une partie de votre apport.

La nuance à connaître, en toute honnêteté : utiliser une trésorerie de regroupement comme apport n’a rien d’automatique. La banque qui financera votre achat immobilier verra la dette de regroupement dans votre taux d’endettement, ce qui joue dans l’autre sens. Tout est une question d’équilibre et de chiffres : c’est exactement là qu’un courtier fait la différence, en simulant plusieurs scénarios pour trouver celui qui rend votre projet possible. On ne promet pas de miracle, on cherche le montage qui tient la route.

Ce que dit la réglementation

Le regroupement de crédits est strictement encadré, pour vous protéger :

  • Le seuil des 60 % (décret n° 2016-607 du 13 mai 2016, articles L.314-10 à L.314-14 du Code de la consommation) : si la part de crédit immobilier dépasse 60 % du total regroupé, l’opération relève du régime du crédit immobilier, plus protecteur ; en dessous, c’est le régime du crédit à la consommation.
  • La loi Lagarde impose une information claire et une notice détaillée, pour que vous compreniez précisément le coût et les conséquences avant de vous engager.
  • Un délai de rétractation vous protège après la signature de l’offre.
  • Le taux d’usure plafonne le taux que la banque peut vous appliquer.

En tant que courtier immatriculé à l’ORIAS, Groupe Apolline applique ce cadre à la lettre et vous conseille en toute indépendance.

Comment nous nous en occupons

  • On fait le point sur l’ensemble de vos crédits, vos revenus et votre projet.
  • On calcule votre taux d’endettement avant et après, et l’impact réel sur votre mensualité et votre capacité.
  • On compare les banques partenaires pour trouver la meilleure opération, avec ou sans trésorerie.
  • On monte le dossier et on gère les démarches jusqu’au déblocage des fonds.

Que vous soyez à Besançon, Dijon, Lons-le-Saunier, Dole ou dans le Pays de Gex, nos courtiers étudient votre situation gratuitement et sans engagement.

Questions fréquentes

Le rachat de crédit fait-il vraiment baisser mes mensualités ?

Oui, en regroupant vos crédits sur une durée plus longue, la mensualité globale baisse, souvent de façon importante. La contrepartie est un coût total plus élevé sur la durée : notre rôle est de trouver le bon équilibre entre allègement immédiat et coût global.

Peut-on inclure un crédit immobilier et des crédits à la consommation ensemble ?

Oui. Si la part immobilière dépasse 60 % du total, l’opération relève du crédit immobilier ; sinon, du crédit à la consommation. Les deux sont possibles, le montage change selon votre situation.

Puis-je récupérer de la trésorerie en plus lors du rachat ?

Souvent oui. Une trésorerie complémentaire peut être ajoutée pour financer un projet (travaux, apport). Elle est encadrée et plafonnée selon le type d’opération et la banque. Nous étudions ce qui est possible dans votre cas.

Puis-je utiliser cette trésorerie comme apport pour un achat immobilier ?

C’est envisageable, mais cela se juge au cas par cas : la banque qui finance l’achat tient compte de la dette de regroupement dans votre taux d’endettement. Nous simulons les scénarios pour voir si l’opération rend réellement votre projet finançable.

Pourquoi passer par un courtier pour un rachat de crédit ?

Parce que nous comparons les banques pour vous, calculons l’impact réel sur votre budget et votre capacité, vérifions le cadre légal applicable, et montons le dossier de A à Z. Vous gagnez du temps et vous évitez les mauvaises opérations.

Vos mensualités vous étouffent, ou un projet immobilier bloque à cause de vos crédits en cours ? Un simple bilan gratuit permet de voir ce qui est possible. Faites étudier votre situation par un courtier Groupe Apolline.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Sources : décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 ; articles L.314-10 à L.314-14 du Code de la consommation.

Assurance emprunteur : changez et économisez

Posted on by Sebastien AUJARD

L’assurance de votre prêt immobilier peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez en changer à tout moment, sans frais ni pénalité, et l’assurance de la banque est souvent jusqu’à quatre fois plus chère qu’un contrat équivalent en délégation. C’est l’un des rares postes où vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sans rien changer à votre projet. Mais attention : le prix n’est pas le seul critère. La qualité des garanties compte tout autant, et c’est là que se joue la vraie différence. Notre rôle de courtier en assurance : trouver le contrat le moins cher et le mieux couvrant pour votre profil.

En bref

  • Loi Lemoine : vous changez d’assurance emprunteur quand vous voulez, sans date anniversaire, sans frais, sans justification.
  • Le contrat de la banque (dit « groupe ») est souvent jusqu’à 4 fois plus cher qu’une assurance individuelle à garanties équivalentes.
  • Les économies peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros, parfois plus de 15 000 € sur la durée du prêt.
  • Le piège des contrats groupe : ils indemnisent souvent au réel (« indemnitaire »). Nous privilégions des contrats « forfaitaires », bien plus protecteurs.
  • Questionnaire médical supprimé pour les prêts inférieurs à 200 000 € par emprunteur remboursés avant vos 60 ans.

Le vrai piège : indemnitaire ou forfaitaire

C’est le point que presque personne ne regarde, et c’est pourtant le plus important. Beaucoup de contrats groupe des banques fonctionnent au mode « indemnitaire ». En cas d’arrêt de travail, l’assureur ne vous verse pas le montant prévu, mais seulement votre perte de revenus réelle. S’il vous reste des indemnités, un maintien de salaire ou d’autres ressources, il déduit, il discute, il paie moins.

Chez Groupe Apolline, nous mettons en place des contrats « forfaitaires ». La différence est simple : l’assureur verse le montant prévu au contrat, point. Sans éplucher vos autres revenus, sans négocier au moment où vous êtes le plus fragile.

Un prêt immobilier peut durer jusqu’à 25 ans. En 25 ans, on aimerait tous que personne ne tombe jamais d’un escabeau, ne se déchire jamais les ligaments croisés, ne se coince jamais les doigts dans une porte. La vie ne fonctionne pas comme ça. Et c’est précisément à ces moments-là que votre assurance doit vraiment vous couvrir, sans mauvaise surprise dans les petites lignes. On ne plaisante pas avec un engagement de 25 ans.

Pourquoi l’assurance de la banque coûte si cher

Quand vous signez votre prêt, la banque vous propose son contrat groupe : un tarif moyen, mutualisé sur tous ses clients. Pratique, mais rarement optimal, surtout si vous êtes jeune, non-fumeur ou en bonne santé. Un contrat individuel (la « délégation d’assurance ») calcule votre tarif sur votre profil, ce qui peut diviser le coût par deux ou par trois.

Comment nous nous en occupons

  • On analyse votre contrat actuel : coût réel, et surtout mode d’indemnisation (indemnitaire ou forfaitaire).
  • On compare les offres du marché adaptées à votre profil et à votre projet.
  • On vérifie l’équivalence de garanties, indispensable pour que la banque accepte.
  • On gère la résiliation et la substitution auprès de la banque, du début à la fin.

Que vous soyez à Besançon, Dijon, Lons, Dole ou dans le Pays de Gex, nos courtiers s’occupent de tout.

FAQ

Puis-je changer l’assurance de mon prêt à tout moment ?

Oui. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier et changer votre assurance emprunteur à n’importe quel moment, sans frais, sans pénalité et sans attendre de date anniversaire. La seule condition est de proposer un contrat aux garanties au moins équivalentes.

Quelle différence entre une assurance indemnitaire et forfaitaire ?

Une assurance indemnitaire ne rembourse que votre perte de revenus réelle en cas d’arrêt, en déduisant vos autres ressources. Une assurance forfaitaire verse le montant prévu au contrat, quelle que soit votre situation. Le forfaitaire est bien plus protecteur, et c’est ce que nous privilégions.

Combien puis-je économiser en changeant d’assurance de prêt ?

Cela dépend de votre profil, mais l’assurance de la banque étant souvent jusqu’à 4 fois plus chère qu’un contrat individuel, les économies atteignent fréquemment plusieurs milliers d’euros, parfois plus de 15 000 € sur la durée du crédit.

Pourquoi passer par un courtier en assurance à Besançon ?

Parce que nous comparons le marché pour vous, vérifions l’équivalence de garanties exigée par la banque, contrôlons le mode d’indemnisation, et gérons toute la démarche de résiliation-substitution. Vous gagnez du temps et vous êtes bien couvert.

Dois-je remplir un questionnaire médical ?

Pas toujours. Depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts inférieurs à 200 000 € par emprunteur, dès lors qu’ils sont remboursés avant vos 60 ans.

Vous payez peut-être trop cher, ou vous êtes moins bien couvert que vous ne le croyez. Un simple comparatif suffit à le vérifier. Faites étudier votre assurance de prêt par un courtier Groupe Apolline.

Source : loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine). Dernière mise à jour : juillet 2026.

Combien coûte un courtier immobilier en 2026 ? Honoraires, commission et transparence

Posted on by Sebastien AUJARD

En France, un courtier immobilier facture généralement entre 900 € et 3 000 € au forfait, ou entre 0,5 % et 1,5 % du montant emprunté. Chez Groupe Apolline, cabinet spécialisé dans les financements qui demandent une vraie structuration (frontaliers suisses, indépendants, projets avec travaux et subventions), les honoraires se situent entre 2 500 € et 5 000 € selon la complexité du dossier, et ils ne sont dus que si votre financement aboutit. Autrement dit : pas de prêt débloqué, pas d’honoraires. C’est d’ailleurs une obligation légale, pas une faveur commerciale.

En bref

  • D’abord, le marché : entre 900 € et 3 000 € au forfait, ou 0,5 % à 1,5 % du montant emprunté selon les cabinets.
  • Chez Groupe Apolline : entre 2 500 € et 5 000 €, selon la complexité du dossier. Le montant exact est fixé dès le mandat, avant toute démarche.
  • Ensuite, la règle d’or : les honoraires ne sont exigibles qu’après le déblocage des fonds. C’est la loi (article L.519-6 du Code monétaire et financier).
  • Par ailleurs, la banque peut verser au courtier une commission de 0 % à 1 % du prêt. Notre priorité étant d’obtenir l’offre la moins chère pour vous, cette commission est souvent proche de zéro.
  • Enfin, le bon calcul n’est pas le coût du courtier, mais le coût total de l’opération avec et sans courtier : taux, assurance, garantie, frais et aides mobilisées.

Comment un courtier est-il rémunéré ?

La rémunération d’un courtier en prêt immobilier repose sur deux sources distinctes. D’une part, les honoraires de courtage, facturés au client et encadrés par un mandat écrit signé avant toute démarche. D’autre part, une commission bancaire éventuelle, versée par l’établissement prêteur lorsque le dossier est financé chez lui.

Honoraires client Commission bancaire
Qui paie L’emprunteur La banque
Dossier simple (fourchette du marché) 900 € à 3 000 € ou 0,5 % à 1,5 % du prêt 0 % à 1 % du prêt selon les banques
Dossier complexe chez Groupe Apolline (frontaliers, indépendants, travaux et subventions) 2 500 € à 5 000 €, fixés dès le mandat Souvent proche de 0 % : nous négocions l’offre la moins chère, pas la mieux commissionnée
Quand Uniquement au déblocage des fonds Au déblocage des fonds

Ce point mérite d’être souligné. En effet, une commission bancaire élevée peut créer un conflit d’intérêts : le courtier pourrait être tenté d’orienter le dossier vers la banque qui le rémunère le mieux. Chez Groupe Apolline, la logique est inverse : nous cherchons l’offre la moins chère pour vous, y compris dans votre propre banque, même lorsque cela réduit notre commission à zéro. Notre rémunération repose sur les honoraires, fixés à l’avance et connus de vous.

Pourquoi nos honoraires sont-ils au-dessus de la moyenne ?

Parce que nous ne traitons pas que des dossiers simples. Un salarié en CDI avec 20 % d’apport n’a pas besoin du même travail qu’un travailleur frontalier payé en francs suisses, qu’un indépendant avec deux bilans, ou qu’un projet combinant achat, travaux et subventions (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE). Concrètement, nos honoraires couvrent : l’analyse complète de votre situation, la structuration du plan de financement, la négociation multi-banques (taux, assurance, garantie, frais), l’intégration des aides à la rénovation, et le suivi jusqu’au déblocage des fonds. Ainsi, plus le dossier est complexe, plus le travail de structuration est important — et plus l’écart entre une offre standard et une offre optimisée est significatif.

Ce que dit la loi

L’article L.519-6 du Code monétaire et financier interdit à tout intermédiaire de percevoir une quelconque somme avant le déblocage effectif des fonds. Par conséquent, un courtier qui demande un paiement à la signature du mandat ou au dépôt du dossier est dans l’illégalité. Chez Groupe Apolline, comme chez tout courtier sérieux : mandat signé d’abord, honoraires uniquement si le prêt est obtenu et débloqué.

FAQ

Que se passe-t-il si mon prêt n’aboutit pas ?

Vous ne payez rien. Les honoraires ne sont dus qu’au déblocage effectif des fonds. C’est une obligation légale (article L.519-6 du CMF), et c’est notre pratique systématique.

Pourquoi vos honoraires sont-ils plus élevés que la moyenne du marché ?

Parce que notre spécialité est le dossier qui demande un vrai travail de structuration : frontaliers suisses, indépendants, profils atypiques, projets avec travaux et subventions. Le montant est fixé selon la complexité, annoncé dès le mandat, et il n’augmente jamais en cours de route.

Le courtier est-il payé deux fois, par moi et par la banque ?

Les deux rémunérations existent dans la profession. Toutefois, chez Groupe Apolline, la commission bancaire est souvent proche de zéro : nous privilégions l’offre la moins chère pour vous, notamment dans votre banque actuelle, plutôt que la banque qui commissionne le mieux. Dans tous les cas, la rémunération totale figure dans les documents remis avant votre engagement.

Un courtier est-il rentable malgré ses honoraires ?

Dans la plupart des cas, oui. Faisons un calcul simple : une mensualité réduite de seulement 50 € par mois sur un prêt de 25 ans représente 15 000 € d’économie sur le coût total du crédit (50 € × 12 mois × 25 ans), soit trois à six fois nos honoraires. Or, entre le taux, l’assurance emprunteur et les frais annexes, l’écart entre une offre standard et une offre négociée dépasse souvent ce niveau. Sur un dossier complexe, la vraie question est même différente : sans structuration adaptée, le financement peut simplement ne pas aboutir.

Le coût d’un courtier se juge sur le résultat : coût total du crédit, aides mobilisées, et dossier qui aboutit. C’est pourquoi nous annonçons nos honoraires dès le premier rendez-vous, avant tout engagement. Parlez de votre projet à un courtier Groupe Apolline.

Source : Code monétaire et financier, art. L.519-6. Fourchettes de marché : constats des barèmes couramment observés dans la profession en 2026. Dernière mise à jour : 5 juillet 2026.

Rachat de crédits : quand et pourquoi y recourir (et le piège à éviter)

Posted on by Sebastien AUJARD

Rachat de crédits : quand et pourquoi y recourir (et le piège à éviter)

Le rachat de crédits consiste à regrouper plusieurs prêts en cours — immobilier, consommation, auto, travaux — en un seul, avec une mensualité unique et une durée renégociée. Son effet le plus visible est la baisse de la mensualité, obtenue en allongeant la durée. Mais attention au piège : une mensualité plus basse ne veut pas dire un crédit moins cher. Allonger la durée étale le remboursement et peut augmenter le coût total. Le rachat est pertinent quand il sert un objectif précis — soulager un budget, intégrer un projet, retrouver de la lisibilité — pas quand il déplace simplement la dette.

En bref

  • Principe : plusieurs crédits → un seul prêt, une seule mensualité, une seule date de prélèvement, un seul interlocuteur.
  • Bénéfice principal : baisse de la mensualité et reconstitution d’un reste-à-vivre.
  • Le piège : allonger la durée réduit la mensualité mais augmente souvent le coût total du crédit.
  • Quand c’est pertinent : budget tendu, changement de vie (naissance, temps partiel, baisse de revenus), nouveau projet à intégrer, besoin de clarté.
  • Une décision de rachat ne doit jamais reposer sur la seule mensualité : c’est un arbitrage entre soulagement immédiat et coût total.

Ce qu’est réellement un rachat de crédits

Le principe est simple : au lieu de quatre ou cinq prélèvements dispersés, l’emprunteur n’a plus qu’une seule échéance, un seul interlocuteur, une seule date. Les crédits en cours (prêt immobilier, crédits à la consommation, prêt auto, financement de travaux) sont rassemblés dans un prêt unique, dont la durée est renégociée. En l’allongeant, la charge mensuelle diminue et libère de l’espace dans le budget.

Quand le rachat a du sens

Le rachat de crédits est pertinent dans plusieurs situations distinctes :

  • Un budget tendu par l’accumulation de crédits à la consommation qu’il faut simplifier et alléger.
  • Un changement de vie (naissance, passage à temps partiel, baisse de revenus) qui impose des mensualités plus faibles.
  • Un nouveau projet (travaux) intégré à l’opération pour éviter d’ajouter un crédit supplémentaire.
  • Un besoin de clarté et de contrôle face à de multiples prélèvements.

Chaque scénario a un objectif différent : la décision ne doit donc pas reposer sur le seul calcul de la nouvelle mensualité.

Le vrai coût : l’arbitrage à ne pas manquer

Allonger la durée d’un crédit abaisse la mensualité mais étale le remboursement sur une période plus longue. Le coût total du crédit peut donc augmenter. Une mensualité plus basse n’est pas toujours un crédit moins cher : c’est un compromis entre soulagement budgétaire immédiat et coût total potentiellement plus élevé. Le bon réflexe est de comparer le coût total avant et après rachat, pas seulement les mensualités.

Pourquoi se faire accompagner

Un rachat bien mené suppose d’analyser l’ensemble des engagements financiers, d’en mesurer la valeur réelle, de négocier les conditions et de s’assurer que la solution sert la situation plutôt que de simplement déplacer la dette. C’est le rôle d’un courtier : objectiver l’arbitrage et négocier auprès des banques partenaires.

FAQ

Le rachat de crédits fait-il baisser le coût total ?

Pas nécessairement. Il fait baisser la mensualité en allongeant la durée, ce qui augmente souvent le coût total du crédit. Le gain est budgétaire (trésorerie mensuelle), pas forcément financier global.

Quels crédits peut-on regrouper ?

Prêt immobilier, crédits à la consommation, prêt auto, financement de travaux : la plupart des crédits en cours peuvent être intégrés dans un rachat unique.

Dans quels cas le rachat de crédits est-il vraiment utile ?

Lorsqu’il sert un objectif précis : alléger un budget tendu, absorber un changement de vie (baisse de revenus, naissance), intégrer un nouveau projet ou retrouver de la lisibilité financière.

Peut-on intégrer un nouveau projet de travaux dans un rachat ?

Oui. Intégrer les travaux au rachat évite de souscrire un crédit supplémentaire et permet de conserver une mensualité unique maîtrisée.

Avant de signer un rachat, faites comparer le coût total avant/après. Groupe Apolline analyse l’ensemble de vos engagements et négocie auprès de son réseau de banques partenaires en Bourgogne-Franche-Comté. Faites le point sur votre situation avec l’une de nos 5 agences.

Dernière mise à jour : 30 juin 2026.

Prêt travaux refusé : les 5 vraies raisons (et comment y remédier)

Posted on by Sebastien AUJARD

Prêt travaux refusé : les 5 vraies raisons (et comment y remédier)

Un prêt achat + travaux est refusé, dans la grande majorité des cas, pour cinq raisons précises. En effet, on retrouve presque toujours les mêmes : un budget travaux non chiffré, des devis manquants ou non conformes, une plus-value après travaux non démontrée, un taux d’endettement mal présenté et un dossier illisible. Toutefois, aucune n’est rédhibitoire. Ce sont des défauts de préparation, pas de profil. La preuve : le même dossier, mieux structuré, passe souvent dans une autre banque. En effet, chaque établissement applique sa propre politique de risque trimestrielle.

En bref

  • D’abord, un prêt travaux finance deux choses : un bien existant et une promesse de valeur future. La banque évalue donc un risque supplémentaire.
  • Ensuite, voici les 5 causes de refus : budget non chiffré, devis manquants/non conformes, plus-value non démontrée, endettement mal présenté et dossier illisible.
  • Par ailleurs, pour la rénovation énergétique, des devis d’artisans certifiés RGE sont souvent exigés. De plus, ils conditionnent MaPrimeRénov’ et les CEE (France Rénov’).
  • De plus, un dossier qui ne se comprend pas en quelques minutes est mis de côté.
  • Enfin, le rôle du courtier est double : structurer le dossier et l’orienter vers la banque dont l’appétit pour le financement travaux est ouvert ce trimestre.

Pourquoi un prêt travaux est plus risqué pour la banque

Quand vous achetez un bien à rénover, la banque ne finance pas seulement un actif existant. En effet, elle finance aussi votre capacité à mener les travaux à terme et à créer la valeur annoncée. C’est pourquoi elle examine trois points de sécurité :

  1. D’abord, la crédibilité et l’exhaustivité du plan de financement des travaux.
  2. Ensuite, la réalité de la plus-value générée par les travaux.
  3. Enfin, votre capacité à absorber un éventuel dépassement de budget.

Les 5 raisons concrètes d’un refus

1. Un budget travaux estimé « au doigt mouillé »

C’est la cause la plus fréquente. En effet, un montant rond, sans devis détaillés, sonne comme une alerte. Ainsi, la banque y voit un risque de sous-estimation, et donc de dépassement non financé.

2. Des devis manquants ou non conformes

Pour une rénovation énergétique, des devis d’entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) changent la lecture du coût réel. Par ailleurs, ils sont obligatoires pour bénéficier de MaPrimeRénov’ et des Certificats d’économies d’énergie (CEE) (France Rénov’).

3. Une plus-value après travaux non démontrée

Concrètement, la banque a besoin d’éléments probants : biens comparables, surface gagnée, gain de DPE. Ainsi, vous prouvez que les travaux augmentent la valeur du bien, et pas seulement la dépense.

4. Un taux d’endettement mal présenté

En effet, les travaux gonflent le montant emprunté et la mensualité. De ce fait, vous pouvez franchir le seuil HCSF de 35 %. Toutefois, bien présenté (intégration des aides, durée jusqu’à 27 ans quand les travaux dépassent 10 % du montant), le ratio repasse souvent sous le plafond.

5. Un dossier mal structuré

Un dossier qui ne se comprend pas en quelques minutes est un dossier que l’on met de côté. Ainsi, la clarté de présentation pèse autant que les chiffres.

Pourquoi le même dossier passe ailleurs

En effet, chaque banque a sa politique de risque, ses objectifs commerciaux et son appétit pour le financement travaux. De plus, ces priorités évoluent chaque trimestre. Par exemple, une banque peut prioriser la rénovation énergétique pendant qu’une autre se montre prudente. C’est pourquoi présenter le bon dossier, à la bonne banque, au bon moment, fait toute la différence.

FAQ

Pourquoi ma banque refuse-t-elle mon prêt achat + travaux ?

Le plus souvent, c’est à cause d’un budget travaux non justifié par des devis, d’une plus-value non démontrée ou d’un endettement mal présenté. En revanche, c’est rarement à cause de votre profil seul. Surtout, ces points sont corrigeables.

Faut-il des devis d’artisans RGE pour un prêt travaux ?

Pour les travaux de rénovation énergétique, oui dans la plupart des cas. En effet, la certification RGE est exigée pour MaPrimeRénov’ et les CEE. De plus, elle rassure la banque sur le chiffrage (France Rénov’).

Peut-on allonger la durée d’un prêt à cause des travaux ?

Oui. En effet, la norme HCSF autorise jusqu’à 27 ans (contre 25 ans) lorsque les travaux représentent plus de 10 % du montant total de l’opération.

Un refus dans une banque vaut-il pour toutes ?

Non. En effet, les politiques de risque diffèrent d’un établissement à l’autre, et elles évoluent chaque trimestre. Ainsi, un dossier refusé peut être accepté ailleurs après restructuration.

Un prêt travaux refusé n’est pas une fin de parcours. En effet, Groupe Apolline structure plus de 700 prêts par an. De plus, le cabinet oriente chaque projet vers la banque la plus adaptée parmi son réseau de partenaires en Bourgogne-Franche-Comté. Faites étudier votre dossier.

Sources : France Rénov’ — Choisir un artisan RGE ; HCSF — Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers. Dernière mise à jour : 30 juin 2026.

Taux d’endettement au-delà de 35 % : peut-on encore emprunter en 2026 ?

Posted on by Sebastien AUJARD

Taux d'endettement au-delà de 35 % : peut-on encore emprunter en 2026 ?

Oui, on peut emprunter au-delà de 35 % d’endettement. Le taux d’effort maximal de 35 % (assurance comprise) fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) n’est pas un mur : les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle de crédits, réservée en priorité aux primo-accédants et à l’achat de la résidence principale (HCSF / economie.gouv.fr). Au 4ᵉ trimestre 2025, cette marge n’était utilisée qu’à 17,1 % : il reste donc de la place. Trois leviers décident de l’accord : le reste-à-vivre, le saut de charge et la tenue de compte.

En bref

  • 35 % d’endettement maximum, assurance incluse, et 25 ans de durée maximale (27 ans en cas de travaux représentant plus de 10 % du montant, ou en VEFA) — norme HCSF depuis le 1ᵉʳ janvier 2022.
  • Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour les primo-accédants et les résidences principales.
  • Cette marge était sous-utilisée (17,1 % au T4 2025) : la dérogation est donc atteignable avec un bon dossier.
  • Règles confirmées sans assouplissement par le HCSF en mars 2026.
  • Ce qui fait la différence : un reste-à-vivre confortable, un saut de charge maîtrisé et une tenue de compte irréprochable.

Ce que dit exactement la règle des 35 %

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, la norme du HCSF est juridiquement contraignante pour les banques. Elle fixe deux plafonds cumulatifs (economie.gouv.fr) :

Critère HCSF Plafond Exception
Taux d’effort (endettement, assurance comprise) 35 % —
Durée du crédit 25 ans 27 ans si travaux > 10 % du montant, ou achat en VEFA
Marge de dérogation 20 % de la production trimestrielle Prioritairement primo-accédants + résidence principale

Le taux d’effort se calcule ainsi : (charges de crédit + assurance) ÷ revenus nets. Un ménage gagnant 3 000 € net avec 1 050 € de mensualités est à 35 %. Le même ménage à 9 000 € de revenus reste à 35 % avec 3 150 € de mensualités — mais son reste-à-vivre (5 850 €) n’a rien à voir avec celui du premier (1 950 €). C’est précisément ce que la dérogation permet de prendre en compte.

Levier 1 — Le reste-à-vivre

Le reste-à-vivre est ce qu’il reste au foyer une fois les mensualités payées. Une banque accepte plus facilement de dépasser 35 % quand ce montant reste élevé en valeur absolue. Pour un haut revenu, dépasser le seuil ne traduit aucun risque réel de défaut — et c’est là que la marge de dérogation se justifie auprès du comité de crédit.

Levier 2 — Le saut de charge

Le saut de charge compare votre futur logement à votre logement actuel. Si vous payez déjà 900 € de loyer et que votre future mensualité est de 1 000 €, le saut de charge est de 100 € : vous avez déjà prouvé que vous savez assumer cette dépense. Un saut de charge faible ou négatif est l’argument le plus puissant pour faire accepter un dossier au-delà de 35 %.

Levier 3 — La tenue de compte

Les trois derniers relevés bancaires sont scrutés. Aucun découvert, aucun incident de paiement, une épargne régulière : ces signaux pèsent autant que le ratio lui-même. Un dossier à 36 % avec une épargne mensuelle visible passe mieux qu’un dossier à 34 % ponctué de découverts.

FAQ

Peut-on emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 % ?

Oui. Les banques peuvent accorder des crédits hors norme dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour les primo-accédants et l’achat de la résidence principale (HCSF). Cette marge étant sous-utilisée (17,1 % au T4 2025), un dossier solide peut en bénéficier.

Le seuil de 35 % inclut-il l’assurance emprunteur ?

Oui. Le taux d’effort se calcule assurance de prêt comprise. C’est un point souvent oublié dans les simulations en ligne.

Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier ?

25 ans en règle générale, et jusqu’à 27 ans lorsque les travaux dépassent 10 % du montant total ou pour un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Les règles du HCSF vont-elles changer en 2026 ?

Le HCSF a confirmé en mars 2026 le maintien des critères existants, sans assouplissement majeur.

Vous êtes au-dessus de 35 % ? Avant de renoncer, faites analyser votre reste-à-vivre et votre saut de charge. Groupe Apolline structure plus de 700 prêts par an auprès d’un réseau de banques partenaires en Bourgogne-Franche-Comté. Estimez votre capacité d’emprunt ou contactez l’une de nos 5 agences (Lons-le-Saunier, Besançon, Dijon, Dole, Ferney-Voltaire).

Sources : Haut Conseil de stabilité financière — Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers ; Banque de France — HCSF. Dernière mise à jour : 30 juin 2026.